CRÉDITOS INFONAVIT

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martes, 22 de abril de 2014

Pierden el rumbo en vivienda social



La solicitud de concurso mercantil hecha por Casas Geo marca el fin de una etapa en la larga lista de programas gubernamentales de vivienda social y llega en momentos de serias dudas sobre cómo hará el gobierno de Enrique Peña Nieto para dar acceso a la población de menores ingresos a una casa propia.
Geo fue emblema del boom experimentado por constructoras desde la segunda mitad de los 90, y que se prolongó por más de 10 años, hasta que los costos sociales de edificar casas en los márgenes de las ciudades fueron mayores que los beneficios, ante lo cual el nuevo gobierno debió cambiar las reglas para detener la expansión desordenada.
En los siete años previos a 2010, el principal organismo de vivienda, Infonavit, dio más de 3.2 millones de créditos, más que todos los créditos otorgados en los 30 años anteriores, dice el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO).
El año pasado las autoridades cerraron la llave al financiamiento a casas alejadas de ciudades –desde 2010, cinco millones de viviendas estaban deshabitadas— y ahora el apoyo será para la compra de casas o departamentos en zonas urbanizadas, pero ahí los precios son altos y fuera del alcance de trabajadores que ganan menos de tres salarios mínimos, que durante el boom pagaban una vivienda en la lejanía.
Falta conocer los estímulos que dará el gobierno, cómo se van a otorgar, a través de quién y a qué segmentos estarán dirigidos, dice Roberto Solano, analista de Monex. La nueva dependencia de política pública para el sector, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), declinó comentar para este texto.
Este año el gobierno aumentó 25% el presupuesto destinado a créditos de vivienda, a 12 mil 500 millones de pesos (mdp), que podrán tramitar no sólo trabajadores que ganan hasta tres salarios mínimos para adquirir casa nueva sino que habrá más beneficiarios.
Según las autoridades del sector, estos préstamos también podrán obtenerlos trabajadores que ganan hasta 5 salarios mínimos e incluso trabajadores sin empleo formal tanto para comprar casa nueva, remodelaciones o una segunda casa. El esquema permite que personas que trabajan para el estado y cotizan a Fovissste y tienen un trabajo en el medio privado y cotizan a Infonavit integren en uno sus ahorros y gestionen su crédito.
En un año típico, se otorgan en el país 530 mil créditos de vivienda con valor aproximado de 230 mil mdp; sin embargo, aún hay una demanda no atendida de 9 millones de casas y se estima que hay cerca de 7.5 millones de predios irregulares en las 59 zonas metropolitanas del país, de acuerdo con el Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad, de la UNAM.
Al llamarle vivienda de interés social, da la impresión que se resuelve un problema, pero en realidad entre 1987 y 2005 se construyó vivienda para primeros compradores, comenta el socio fundador de la consultora Softec, Eugene Towle.
Si bien 84 de cada 100 créditos son para población de bajos ingresos, en dinero eso significa solo la mitad del total, y el resto es para vivienda nueva y residencial, destaca un estudio de BBVA Bancomer.
Uno de los mayores fallos de la política de vivienda está en el sector informal, pues según datos de Conavi es 73% de la demanda, pero solo recibe 30% del financiamiento, y aunque esta población se le considera en la nueva política, analistas no tienen claro cómo se garantizará el cobro de créditos a personas sin seguridad social.
Otra interrogante es cómo harán para que una persona que gana de uno a tres salarios mínimos pueda acceder a una casa o departamento de 700 mil pesos, cuestiona el analista del Grupo Financiero Ve por Más, Marco Medina.
Mientras no haya manera de cubrir el diferencial entre salarios y precios de las nuevas viviendas, no habrá constructora a la que le interesa edificar casas para ese sector. Las políticas de vivienda no han llegado a los sectores más necesitados, menciona un informe del Banco Mundial, activo financiador del gobierno en programas de vivienda.
Desde ahora podrían llegar menos que antes, pues el nuevo foco del financiamiento a la vivienda es la clase media. La banca comercial tiene predilección por este sector y en los últimos años ha ganado terreno frente a los organismos públicos como Infonavit y Fovissste, cuya misión es prestar a población de bajos ingresos.
Los bancos destinan 60 mil mdp al desarrollo de vivienda, lo que significa 39% del financiamiento total y un aumento de once puntos en los últimos tres años, en tanto que el valor de créditos que dan Infonavit y Fovissste ha retrocedido seis puntos, menciona BBVA Bancomer en un estudio sobre el sector.
En los últimos años del boom, los compradores se ponían más exigentes sobre la lejanía de las casas y lo pequeñas que son, lo cual se explica porque ya no era el segmento de más bajos ingresos. “Los segmentos conocidos como vivienda económica y vivienda popular (…) que reciben subsidios, ya venían en descenso desde 2012”, añade el reporte de BBVA Bancomer.
Hasta ahora, solo tienen acceso al apoyo trabajadores que ganan menos de dos y medio mínimos y es importante ampliar este beneficio a quienes ganan cinco salarios, dijo Peña Nieto en la entrega en marzo del premio nacional de vivienda.
Los días de gloria
URBI y Homex también fueron protagonistas del auge y como Geo su futuro está en manos de sus acreedores. Al cortarse de tajo el modelo de construcción masiva, las tres quedaron sin liquidez y con grandes extensiones de tierra que no usarán. El resultado fue que en seis meses, su valor de capitalización cayó 85% y su escala de operación bajó más de 50% respecto a un año atrás, destaca un estudio de la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC).
El 20 de marzo pasado, Geo pidió el aval judicial al plan acordado con sus acreedores en torno a las formas y plazos de pago de cerca de 19 mil mdp, monto equivalente a sus ventas de 2012, tras un año de haber sido suspendida su título en la Bolsa Mexicana de Valores por no informar su situación financiera. Como parte del acuerdo, al cual un juez ordenó dar trámite el 31 de marzo, los acreedores serán dueños de 88% de la propiedad de la compañía. Urbi y Homex buscan sus acuerdos .
Pese a las distorsiones, la construcción en serie había logrado edificar casas de bajo costo, que con ayuda del gobierno podían entregarse a trabajadores con sueldos de 2.6 a 4 salarios mínimos.
No fue un logro cualquiera. Desde la edificación del primer multifamiliar en la Ciudad de México, en los años 40 del siglo pasado, México experimentó diversas fórmulas para dar vivienda a millones de mexicanos. Después de que la crisis de 1995 desbordó la cartera vencida de quienes pagaban su casa, hundió a bancos y sacó de la jugada a constructoras sin terrenos, Infonavit y Fovissste entraron en escena.
Al cierre de esta edición, aún se desconocía si las tres constructoras sobreendeudadas recibiría apoyo del gobierno, más allá de tener acceso al programa 70/50 de Infonavit —que consiste en pagar a desarrolladoras 70% de la vivienda aun cuando la construcción lleve un avance de 50%– y del compromiso público de la Sociedad Hipotecaria Federal de dar nuevo financiamiento a las tres constructoras en problemas siempre y cuando los bancos comerciales lo hagan. Esto no se puede decir que se trate de un rescate, lo sería si el gobierno hubiese garantizado los adeudos, que sumados los de las tres emisoras ascienden a 50 mil mdp, esto es, tres o cuatro veces los subsidios de un año a la vivienda, dice Marco Medina, analista de BX+.
Aun cuando estas constructoras eviten la quiebra y regresen, encontrarán que el mercado de su especialidad, el de la vivienda de interés social y económica valorado en 3 mil 435 mdp, ya cambió: la pelea es más pareja y ahora el liderazgo pertenece a empresas antes consideradas medianas, como Casas Javer y Consorcio ARA.
Pese al boom, la política de vivienda caminó sobre arena. El faltante anual de viviendas en el país llegó a más de un millón en 2012, la cifra más alta de la historia, lo que incentiva a la industria a empujar el acelerador. El año pasado se demandaron 71 mil créditos adicionales al déficit existente y se estima que el sector necesitará invertir más de 246 mil mdp para dar un crédito a los solicitantes, dice la Conavi. Algunos cálculos indican que en próximos años se demandarán 600 mil viviendas extras al año.
Planeación olvidada
El boom también trajo retrocesos en materia urbana. México no se distingue por la planeación de ciudades y en los 70 inició un flujo constante de población rural que se asentó en la periferia de las ciudades en terrenos irregulares, anomalía que los gobiernos admitieron a cambio de votos. El gobierno intentó reaccionar con la creación, en 1976, de una dependencia dedicada a la planeación urbana, la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas, pero soló funcionó un sexenio y desapareció en 1982.
En la última década, la expansión desordenada pasó de ser expresión de pobreza y marginación a un fenómeno de auge empresarial, que implicó pasar dinero bajo la mesa para obtener permisos pese a la falta de servicios y la inexistencia de reglas en la gran mayoría de los municipios acerca de dónde construir y cómo hacerlo. Aun hoy, el gran reto del gobierno es vincular la política de vivienda al desarrollo industrial y comercial y la dinámica demográfica, dice Towle, de Softec.
A raíz de que en los 90 Infonavit y Fovissste cambiaron su papel de desarrolladores por el de financiadores, algunas constructoras entraron en carrera por construir tantas casas como fueran capaces para atraer el mayor número de compradores con crédito y subsidio. Gracias a las economías de escala de construir casas masivamente, prefabricadas y sobre grandes extensiones, compañías que en los 90 construían 10 mil casas al año, en la década siguiente alzaban 50 mil.
Para que esta fórmula funcionara, necesitaban hacerse de grandes extensiones de terreno y obtener rápido permisos de construcción y dotación de servicios públicos, aún si para ello tenían que dar dinero a empleados y funcionarios. Los sobornos equivalían a 10% o más del costo de cada casa, estima un analista que pidió no ser identificado.
El modelo dio muestras de agotamiento hace años, pero las compañías siguieron. Hasta que en 2010, las autoridades condicionaron los subsidios a requisitos de sustentabilidad ambiental y más tarde según la ubicación de los conjuntos; al mismo tiempo, Infonavit agregó a los créditos para vivienda nueva —que interesaban a constructoras– microcréditos para mejora de vivienda y autoconstrucción. Los préstamos para vivienda usada crecieron hasta representar en 2012 un tercio de créditos de Infonavit, dice CIDOC.
Los compradores también estaban insatisfechos. Desde 2011, casi 30% de viviendas abandonadas en desarrollos mal ubicados eran de empresas que hoy están en problemas, destaca CIDOC.
Además de la corrupción, las deficiencias regulatorias despejaron el camino. Solo tres de cada 10 municipios tiene un reglamento aplicable a conjuntos habitacionales y son menos los que tienen reglas que deban acatar los desarrolladores antes de avalar sus proyectos y dotarles de servicios públicos.
En la mayoría tampoco hay un límite de días para responder a solicitudes de permisos ni la figura de afirmativa ficta —aprobación automática de un trámite si la autoridad no responde en un determinado plazo–, expone el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO). “Los promotores están acostumbrados a trabajar así (entregar dinero para obtener permisos y acelerar trámites) y veo difícil que cambie”, prevé el analista consultado a condición de no revelar su nombre.
Las constructoras también acomodaron información a sus intereses. Si tenían proyectos detenidos, los registraban como obra en proceso, lo que dificultaba medir sus inventarios. Datos como distribución geográfica, ubicación, extensión, y el potencial para desarrollar vivienda en dichas reservas ha sido poco claro, pero la reserva territorial siempre creció y alcanzaba para más de 10 años de actividad, indica el análisis de BBVA Bancomer.
Crisis, otro freno
Las vivienderas también quedaron atrapadas por la crisis financiera. En 2008, los precios de los materiales para la construcción se elevaron y a inicios de 2010 la vivienda media y residencial se había encarecido 40%. La crisis también trajo exceso de oferta de vivienda, lo que se combinó con una caída del empleo y pérdida del poder adquisitivo.
Además, fue el fin de las Sofoles y Sofomes, instituciones financieras que daban a constructoras créditos puente –préstamos para edificar desarrollos y mantener sus operaciones mientras vendían–, lo que redujo las obras.
Aún así, las grandes vivienderas buscaron captar más subsidiados hasta que todo se vino abajo. El año pasado, los inventarios de las tres empresas públicas se redujeron y sus reservas territoriales pierden valor por estar fuera de los perímetros avalados por autoridades. Aun cuando inicien una reestructura, tendrán dificultades para adaptarse a la nueva política que favorece la vivienda vertical en urbes.
En 2015 vendrán más problemas para ellas, vaticinan expertos, cuando Infonavit y Fovissste definitivamente no tendrán permitido dar créditos para viviendas fuera de las zonas autorizadas. Para los mexicanos de menores ingresos, ese momento será el fin de una etapa en la que la opción de tener vivienda propia, pese a sus altos costos y la corrupción, era realizable.

lunes, 14 de abril de 2014

La Jornada: Desocupadas, una cuarta parte de las viviendas de interés social, advierte BID

http://www.jornada.unam.mx/2014/04/14/economia/028n2eco


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Analiza Presidente Municipal de Oaxaca, opciones de vivienda para trabajadores del ayuntamiento

En seguimiento a la gestión de créditos de vivienda para trabajadores del Ayuntamiento, el presidente municipal de Oaxaca de Juárez, Javier Villacaña Jiménez visitó los fraccionamientos “Lomas de Nazareno” y “Jardines del Sur”, en donde conoció las características de estas casas que están disponibles para los empleados municipales.
 Acompañado el director del Instituto Municipal de la Vivienda, Francisco Felipe Ángel López, el munícipe de la capital destacó que desde la firma de convenio de colaboración con INFONAVIT, el pasado 25 de febrero, su administración se ha mantenido muy atenta para garantizar que los más de 2 mil trabajadores pertenecientes a los cinco sindicatos puedan obtener el mayor provecho de su crédito.
 Ante el director de la empresa constructora COCOA S.A., el munícipe destacó la importancia de este acuerdo que por primera vez permitirá brindar apoyo a los empleados municipales, para que cuenten con un patrimonio que puedan heredar a sus familias.
 Por último, el presidente municipal instruyó al titular del Instituto Municipal de la Vivienda, programar visitas de los representantes e integrantes de los sindicatos, a fin de que puedan enviar la información a sus agremiados y hagan una selección de acuerdo a sus necesidades.
 A su paso por los fraccionamientos Jardines del Sur y Lomas de Nazareno, Villacaña Jiménez apreció las diversas modalidades de vivienda que ofertan así como la calidad de los edificios y acabados de sus viviendas.
 En su oportunidad, el representante de la desarrolladora inmobiliaria COCOA S. A., Luis Enrique Salvatierra Tort explicó al presidente municipal los diferentes beneficios con los que cuenta el fraccionamiento, tales como las áreas verdes, canchas deportivas, centros comunitarios y estacionamientos entre muchos otros.
 De la misma manera Moisés Torres Aguilar Aguicorzo, representante de Jardines del Sur, añadió que los complejos cuentan con la capacidad necesaria para satisfacer el otorgamiento de los créditos de vivienda para los trabajadores del Honorable Ayuntamiento.

Subsidios para acceder a IMSS e Infonavit



Se otorgará subsidio en el pago de cuotas obrero patronales  a las personas físicas que paguen impuestos en ese régimen para que accedan a lo servicios y prestaciones del IMSS y del Infonavit. Esto se dio a conocer en un decreto emitido en el Diario Oficial de la Federación que será vigente a partir del primero de julio del año en curso.
El propósito es que un mayor número de mexicanos tenga acceso a sus prestaciones y mejoren su calidad de vida, oportunidades de bienestar y aumente su capacidad productiva, así lo informo la Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP).
Podrán ser sujetos a subsidios los trabajadores en industrias familiares y los independientes como profesionales, comerciantes en pequeño, artesanos y demás trabajadores no asalariados; ejidatarios, comuneros, colonos y pequeños propietarios.
Así como los patrones personas físicas con trabajadores asegurados a su servicio y a quienes presten, en forma permanente o eventual, a otras de carácter físico o moral o unidades económicas sin personalidad jurídica, un servicio remunerado, personal y subordinado.
También podrán acceder a los apoyos los patrones personas físicas con actividades empresariales y los empleados de los patrones registrados y que aporten sus cuotas ante los institutos Mexicano del Seguro Social (IMSS) o del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Para ello, se señala que estas personas físicas deberán no haber cotizado al IMSS o aportado al Infonavit durante dos años previos a la presentación de la solicitud de este subsidio.
De esta forma, anota, el subsidio que otorga el gobierno federal será de 50% para el primero y segundo años, de 40% para el tercero y cuarto, de 30% para el quinto y sexto, de 20% para el séptimo y octavo y de 10% para el noveno y décimo años.
Precisa que dichos porcentajes serán aplicados al considerar como año de inicio del subsidio que otorga este decreto, el año correspondiente a la alta o inscripción como persona física en el régimen de incorporación fiscal previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta, independientemente del mes de la inscripción a dicho régimen.
El primer año de inscripción, el subsidio se otorgará únicamente por la fracción de tiempo restante del ejercicio fiscal, en términos del Código Fiscal de la Federación.
La SHCP expone que las prestaciones en especie y en dinero previstas en las distintas ramas de aseguramiento en las leyes del IMSS y del Infonavit serán financiadas con las contribuciones de seguridad social que cubre el patrón, el trabajador y los sujetos obligados, disminuidas con el subsidio y la aportación federal.
Señala que el pago de las contribuciones de seguridad social por parte de las personas físicas, patrones o sujetos obligados, según corresponda, se realizará en forma bimestral.
El decreto establece además los aspectos por los que da por terminado el otorgamiento del subsidio, así como de los beneficios en materia de seguridad social para el caso de las personas físicas y patrones previstos.
Fuente: El Universal

viernes, 11 de abril de 2014

Infonavit protegerá viviendas con seguro de calidad desde julio


Con la finalidad de que todas las viviendas que son financiadas por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) cuenten con una garantía en caso de que tengan alguna falla estructural o hayan sido construidas en zonas de alto riesgo, el organismo incorporará el seguro de calidad a partir de julio próximo, anunció Alejandro Murat Hinojosa.
El director general del Infonavit informó que en las próximas semanas se pondrá en marcha un programa piloto de forma ordenada en algunos desarrollos ubicados en diferentes estados del país, con el objetivo de que se tenga “el aprendizaje necesario” y luego utilizarlo a escala nacional.
“El seguro de calidad incorporará todos los elementos que hoy contiene el proceso de verificación, además de mejorar la prevención de construcción de viviendas en zonas de alto riesgo. Todo esto sin resultar en mayores costos para las empresas”, afirmó el funcionario.
Murat manifestó que este instrumento generará seguridad y calidad para el trabajador, así como eficiencias en la cadena del tren de vivienda para beneficio de los desarrolladores, que son los que absorberán el costo de dicho esquema.
2013, AÑO DE CONSOLIDACIÓN PARA EL INSTITUTO
Durante su ponencia en la 107 Asamblea General Ordinaria del Infonavit, Murat Hinojosa indicó que el 2013 fue un periodo en el que el organismo de vivienda se consolidó como una de las instituciones hipotecarias más grandes del mundo.
“En la actualidad el Infonavit participa con 68% del mercado hipotecario nacional, siendo la institución financiera que atiende al mayor número de trabajadores activos, 18 millones de beneficiarios al cierre del 2013”, expresó el funcionario.
Murat recordó que en el 2013 el Infonavit otorgó 384,000 créditos hipotecarios con los recursos del fondo, y 284,000 créditos para el mejoramiento de vivienda a través de instituciones de financiamiento privado, lo que representó una demanda económica de más de 150,000 millones de pesos. “Estos resultados representan poco más de 1% del PIB del país, y son 15% más de lo logrado en el 2012, con lo que se ha contribuido a reducir el rezago habitacional”.
El funcionario enfatizó que en concordancia con el carácter social del Instituto, 68.5% de los créditos otorgados en el año anterior se destinó a trabajadores con ingresos mínimos, lo que significa un incremento de 24% para dicho segmento respecto del 2012. Murat Hinojosa añadió que en el 2013 se aplicaron diversas acciones encaminadas a preservar la salud de la cartera hipotecaria. Por ejemplo, la firma de 500,000 convenios y reestructuras para apoyar a los acreditados que enfrentan problemas en el pago de sus créditos, por lo que el índice de cartera vencida se mantuvo en 5.16 por ciento.
El funcionario augura un buen 2014, ya que se han flexibilizado los criterios para acceder al segundo crédito hipotecario. “Los ajustes realizados ya se reflejan en el ritmo de crecimiento del segundo crédito”, que al primer trimestre presenta un incremento de 25% anual.
INFONAVIT, PROTAGONISTA EN SEGURIDAD SOCIAL
El titular de la Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), Jorge Carlos Ramírez Marín, calificó al Infonavit como parte esencial del sistema social del país, ya que con la creación de una nueva subcuenta de vivienda, en la cual se unirían los fondos para el seguro de desempleo y para el retiro, el organismo será pieza fundamental en el sistema pensionario de México.
“Esta posibilidad de que el trabajador escoja entre la utilización de su fondo de vivienda y cuando sea necesario, si así lo decide, optar por el seguro de desempleo, a mí me parece que deja al Infonavit en el centro. Se toma esa decisión porque es el instituto que tiene mayor experiencia y las mejores prácticas administrativas”, consideró en el marco de la asamblea.

Fuente: El Economista

Infonavit y ONU-Hábitat anuncian colaboración en Iniciativa de Ciudades Prósperas



El Director General del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), Mtro. Alejandro Murat Hinojosa, y el Jefe de la División de Monitoreo y Evaluación del Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-Hábitat), Dr. Eduardo López Moreno, firmaron ayer un Convenio de Colaboración para hacer de México el primer país donde se implemente el Índice de Prosperidad Urbana (CPI) de ONU-Hábitat, a nivel nacional.

Dicho índice mide el progreso actual y futuro de las ciudades hacia el camino de la prosperidad en cinco dimensiones: Productividad, Infraestructura Urbana, Calidad de Vida, Equidad y Medio Ambiente Sustentable.

Esta alianza permitirá al Infonavit conocer el nivel de prosperidad de las ciudades donde financia viviendas, para así en conjunto con las autoridades federales, estatales y municipales, identificar las áreas de acción prioritarias en el desarrollo de políticas urbanas y de mejoramiento de la calidad habitacional del país se informó en un comunicado. 

La iniciativa refrenda el compromiso del Infonavit para procurar una mejor calidad de vida para los trabajadores, así como para fomentar el desarrollo urbano sustentable e inteligente y apoyar la formación de ciudades compactas y competitivas a través de las viviendas financiadas por el Instituto.

La firma del Convenio de Colaboración se llevó a cabo en el contexto del séptimo Foro Urbano Mundial que se desarrolla en la ciudad de Medellín, Colombia, y contó con la presencia como testigo de honor del Mtro. Alejandro Nieto Enríquez, Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Sedatu.

Después de la reunión el Mtro. Murat Hinojosa conversó con el Doctor Joan Clos, Director Ejecutivo de ONU-HABITAT a nivel mundial, con quien compartió su visión y perspectivas sobre los retos del desarrollo de vivienda y la formación de ciudades competitivas en México. 


Fuente: radio formula
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